關(guān)于利用廢棄閑置鍋爐房提供民生服務(wù)的建議
我省眾多工業(yè)遺址如廢舊鍋爐房等位于城市主城區(qū),，是城市重要的閑置存量資源。以省會(huì)城市哈爾濱為例,，目前小區(qū)內(nèi)
閑置鍋爐房外加配套用房數(shù)量遠(yuǎn)超1000處，不僅占用公共空間,，與城區(qū)風(fēng)貌格格不入,，且年久失修，存在一定安全隱患,。我省應(yīng)以閑置低效空間保護(hù),、修復(fù)和再利用為切入點(diǎn)，把小區(qū)閑置鍋爐房打造為具有新功能,、新業(yè)態(tài)、新體驗(yàn)的特色便民場所,，拓展城市活動(dòng)場景,、改善市容環(huán)境、豐富周邊居民生活,。
一,、存在問題
（一）鍋爐房土地性質(zhì)及產(chǎn)權(quán)不清晰。鍋爐房屬于市政設(shè)施,，土地性質(zhì)為公共基礎(chǔ)設(shè)施用地,，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)活動(dòng)用房或商用，相當(dāng)于改變土地用途,，需要相關(guān)部門出具調(diào)整意見,。雖然我省部分城市出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，確定政府所屬部門,、企事業(yè)單位等現(xiàn)有閑置鍋爐房,，無償提供給社區(qū)作公益用房，但歸屬之爭仍然存在,。歸屬問題不清晰導(dǎo)致很多閑置鍋爐房使用混亂,，有的被個(gè)別企業(yè)或個(gè)人私下出租和出售牟利，存在消防安全隱患和國有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn),。
（二）資金投入大,，融資難。改造廢舊鍋爐房需要資金投入,，包括建筑物地改造成本,、設(shè)施采購，以及后期的維護(hù)和運(yùn)營,。雖然鍋爐房改造可以使用維修基金,，但不同小區(qū)的維修基金使用狀況和剩余情況不同,，且還需預(yù)留電梯、屋頂,、外墻和無障礙設(shè)施等公共部分的維修用度,，維修基金無法全部提取，因此融資是廢舊鍋爐房改造的核心關(guān)鍵問題,。
（三）經(jīng)營權(quán)和利益分配難,。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百八十一條規(guī)定：鍋爐房屬于配套設(shè)備用房，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有,，因此改造審批需要獲得全體業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)同意,，同時(shí)還要經(jīng)過必要的政府行政主管部門的許可和批準(zhǔn)才能獲得經(jīng)營權(quán)；后期產(chǎn)生的經(jīng)營成本和利益分成也需要詳細(xì)策劃和論證,，以確保風(fēng)險(xiǎn)和利潤合理分配,。因涉及面廣、涉及人員較多,，導(dǎo)致廢舊鍋爐房改造進(jìn)度受到一定制約,。
（四）改造要求高，協(xié)調(diào)難,。居民對(duì)廢舊鍋爐房的改造用途難以達(dá)成共識(shí),，有很多關(guān)聯(lián)矛盾需要解決。改造過程涉及很多技術(shù)難題,，特別是在拆除舊設(shè)備和建筑結(jié)構(gòu)改造時(shí),，既要最大限度地保留大型鍋爐、機(jī)械設(shè)備和管道等設(shè)施的剩余價(jià)值,，又要保證拆除,、運(yùn)輸作業(yè)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的最小破壞。由于建筑物使用功能由之前的動(dòng)力生產(chǎn)功能變?yōu)榫用裆罟δ?，建筑結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)都要做出大面積改造,，需要有經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)院和技術(shù)專家來解決，施工難度大,，改造要求高,。
二、對(duì)策建議
（一）明確用地性質(zhì)及產(chǎn)權(quán),，合理改造利用有章可循,。建立專班實(shí)地摸底調(diào)研，確定房屋所有權(quán)情況,，評(píng)估房屋主體質(zhì)量,，測量使用面積，確定可改造程度等，取得一手詳實(shí)的基本資料,，為廢棄鍋爐房再利用提供基本數(shù)據(jù)保障,。協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)，召集省國資委,、省規(guī)自委等相關(guān)部門,、相關(guān)企業(yè)、街道等共同商討鍋爐房閑置空間改造利用工作,，解決用地性質(zhì)等核心問題,；試點(diǎn)探索在不改變房屋性質(zhì)和面積的前提下，改變鍋爐房使用用途,。在政策上進(jìn)行改革創(chuàng)新,，在我省《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實(shí)施意見》基礎(chǔ)上，建議出臺(tái)廢棄鍋爐房改造細(xì)則,，制定鍋爐房騰退空間利用的負(fù)面清單,，明確功能用途的允許使用方向和禁限；建立暢通的投訴和反應(yīng)問題渠道,，在相關(guān)政策規(guī)定約束下,、在有關(guān)部門和居民的監(jiān)督下合理改造利用。
（二）吸引社會(huì)力量參與,，助力改造運(yùn)營可持續(xù)發(fā)展。注重資源整合,，積極吸收各方資本參與,，建立健全社會(huì)力量參與的市場化機(jī)制，實(shí)現(xiàn)使用功能和投入資金的有效平衡,。由街道引入社會(huì)資本,，與具備投資、設(shè)計(jì),、運(yùn)營等全鏈條業(yè)務(wù)能力的企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議,，利用改造后空間積極探尋合理盈利點(diǎn)，既讓企業(yè)逐步收回成本,，又補(bǔ)足老舊小區(qū)生活性服務(wù)業(yè)短板,，實(shí)現(xiàn)群眾滿意、企業(yè)受益,、政府中意,。
（三）系統(tǒng)研究、統(tǒng)籌規(guī)劃,，多維度進(jìn)行可行性分析,。市場分析方面，了解區(qū)域市場需求，確定改造項(xiàng)目的潛在用途,，包括工業(yè)展示,、文化體育、餐飲商超,、教育醫(yī)療,、共享或綠色活動(dòng)空間等；明確廢舊鍋爐房的改造用途,，根據(jù)市場需求和社區(qū)需要選擇最合適的項(xiàng)目類型,。技術(shù)評(píng)估方面，評(píng)估鍋爐房當(dāng)前狀態(tài)和潛在工程技術(shù)難題,，制定詳細(xì)設(shè)計(jì)計(jì)劃,，選擇有經(jīng)驗(yàn)的承包商和建筑隊(duì)伍。財(cái)務(wù)分析方面,，制定詳細(xì)財(cái)務(wù)計(jì)劃,，包括成本估算、投資預(yù)算和收益預(yù)期,，以確定項(xiàng)目可行性,；評(píng)估現(xiàn)有資產(chǎn)價(jià)值，合法處置,、合理分配,。社區(qū)參與方面，充分采納居民意見建議,，廢棄鍋爐房再利用應(yīng)一房一規(guī)劃,，多途徑征集居民意見建議，努力協(xié)調(diào)解決問題,，因需確定廢棄鍋爐房再利用方案,。
（四）把握需求、因地制宜,，提供一區(qū)一策改造方案,。
一是針對(duì)文化底蘊(yùn)豐富的老舊小區(qū)，將其鍋爐房改造成為社區(qū)博物館,；二是針對(duì)文體氛圍濃厚的老舊小區(qū),，將其鍋爐房改造成為文化和創(chuàng)意中心、文體活動(dòng)場地,；三是針對(duì)位于商業(yè)區(qū)的老舊小區(qū)可鼓勵(lì)商用,，將其鍋爐房改造成為集餐飲購物、休閑娛樂的商業(yè)綜合體,；四是針對(duì)學(xué)習(xí)意愿強(qiáng)或?qū)W校附近的老舊小區(qū),，將其鍋爐房改造成為教育和培訓(xùn)中心,、共享自習(xí)室、閱覽室和圖書館,；五是針對(duì)老年人多的老舊小區(qū),，將其鍋爐房改造成為社區(qū)休閑康養(yǎng)中心或社區(qū)食堂。
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